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日照市物业管理条例全文2018

发表日期:2017-10-11 | 来源 :民商法律网| 点击数:

  日照市物业管理条例全文

  (2017年8月25日日照市第十八届人民代表大会常务委员会第三次会议通过 2017年9月30日山东省第十二届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准)

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善居住环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内物业的使用、维护、服务及监督管理活动,适用本条例。

  第三条 物业管理应当坚持以人为本、业主自治、政府监管、权责分明、和谐包容的原则。

  第四条 市、县(区)人民政府负责本辖区内物业管理工作的组织和领导,将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系,促进物业服务行业健康发展。

  具有行政管理职能的市人民政府派出机构,在本辖区内承担前款规定的县级人民政府职责。

  第五条 市住房城乡建设主管部门是本市物业主管部门,负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。

  县级人民政府物业主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  市、县(区)人民政府其他有关行政主管部门在各自的职责范围内,负责物业管理活动的有关监督管理工作。

  具有行政管理职能的市人民政府派出机构,根据授权负责本辖区内物业管理活动的监督管理,具体工作可以由有关内设机构负责。

  第六条 街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、指导和监督本辖区内物业管理活动的相关工作。

  社区居民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

  第七条 物业主管部门应当建立物业服务企业信用档案,对物业服务企业、项目负责人实行信用管理。

  第八条 物业服务行业自律组织应当建立和完善物业服务企业及从业人员自律制度,规范行业行为。

  第九条 鼓励建设单位、业主大会或者业主委员会、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构,开展物业服务标准和质量评估等活动。

  物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

  第二章 前期物业管理

  第十条 物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围,综合考虑建筑物的规模、物业共用设施设备、社区建设等因素划分。

  分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;物业管理区域已经分割成多个自然街区,且其配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

  第十一条 住宅物业建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证确定的红线图、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料,向物业所在地县级人民政府物业主管部门申请划分物业管理区域。物业主管部门应当自收到申请之日起二十日内会同街道办事处(乡镇人民政府)进行物业管理区域划分。

  物业管理区域划定后,建设单位在销售商品房时,应当以图文形式将下列内容向买受人明示,并作为商品房买卖合同的附件:

  (一)物业管理区域的范围;

  (二)物业共用部位、共用设施设备名称;

  (三)规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置;

  (四)物业服务用房的面积和位置;

  (五)生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备。

  第十二条 物业管理区域划定后确需调整的,应当形成区域调整方案,明确调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等,并经物业管理区域专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

  第十三条 住宅物业的建设单位应当依法通过招标投标的方式选聘前期物业服务企业;投标人少于三个或者住宅(含同一物业管理区域内非住宅)物业总建筑面积不超过三万平方米的,经物业所在地县级人民政府物业主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业。

  县级人民政府物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当对前期物业服务企业的选聘进行监督。

  第十四条 建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,并报物业所在地县级人民政府物业主管部门、价格主管部门备案。

  前期物业服务合同中应当载明下列内容:

  (一)物业承接查验费用承担;

  (二)物业服务内容、服务标准、收费标准和委托代收费事项;

  (三)分项服务的标准(含人员配置)和费用分项测算;

  (四)分项费用和主要成本变动联动调整的约定;

  (五)是否委托物业服务第三方评估机构,拟采取的评估标准及方法;

  (六)物业服务用房(含业主委员会办公用房)面积和位置;

  (七)共用部位、共用设施设备清册;

  (八)业主共有资金专用账户的设立、查询方式,以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法;

  (九)合同解除的条件和违约责任;

  (十)与前期物业管理有关的其他事项。

  前期物业服务合同约定的物业费收费标准应当在政府指导价规定的浮动幅度内,并与物业服务规范规定的服务标准相对应。

  第十五条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约。临时管理规约应当包含下列内容:

  (一)使用、维护物业共有部分的规则;

  (二)使用物业专有部分的权利和义务;

  (三)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

  (四)分担物业管理区域费用的方式;

  (五)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

  (六)建设单位更换前期物业服务企业的条件;

  (七)消防安全防范义务;

  (八)违反临时管理规约应当承担的责任;

  (九)其他有关事项。

  临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。

  建设单位应当将临时管理规约在销售场所公示,在物业销售前向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在购房时应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第十六条 建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同,应当将已备案的前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备清单及其产权归属资料等作为约定的内容。

  建设单位出售物业时,不得向物业买受人承诺减免物业费;已作出物业费减免承诺的,应当向物业服务企业支付相应的物业费。

  第十七条 建设单位无偿配置的物业服务用房应当为地面以上能够使用的房间,具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件,且设有服务厅、办公用房、卫生间等,依法属于全体业主共有,不得擅自改变用途。

  第十八条 新建住宅物业交付使用十五日前,建设单位应当按照前期物业服务合同约定与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。物业与竣工验收资料不符的,由建设单位负责整修。

  建设单位应当在县级人民政府物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)的监督下,按规定向物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:

  (一)规划、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)电梯等特种设备和消防设施的设计、制造、安装合格证、质量证明书、监督检验报告等安全技术档案;

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