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未满五年的经济适用房买卖合同是否有效

发表日期:2018-08-10 | 来源 :民商法律网| 点击数:

经济适用房是我国保障性住房之一,经济适用房的房价会比普通的商品房价格要低,所以很多人都想申请,但申请经济适用房是需要一定条件的,那么未满五年的经济适用房买卖合同是否有效?下面由民商法律网小编为读者进行相关知识的解答。

未满五年的经济适用房买卖合同是否有效

一、未满五年的经济适用房买卖合同有没有效力

合同的效力只能由国家法律和行政法规来确认,部门规章和地方政府规章,例如《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的规定,是不能判定未满五年的经济适用房买卖合同的效力问题的。但是根据合同法第七条的规定,当事人订立、履行合同,应该遵守法律行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。

政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题,改善整个社会的居住状况才推出经济适用房这项针对特殊人群的优惠政策。在开发经济适用住房的过程中,政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴。而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权,如果这类合同有效,就会使原来不符合购房条件的人购买经济适用住房,而原经济适用住房的人群的住房条件仍然没有得到改善,这样就违背了政府的初衷。也就是说销售未满五年的经济适用房违背了国家有关经济适用房管理的规定,是扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益的行为,应该予以禁止。所以未满五年的经济适用房买卖合同是无效的。对于无效的合同的合同至始至终不发生法律效力,也就无所谓满五年后能否办理过户了。

二、未满五年的经济适用房是否可以买卖

由于经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分,其本质是具有保障性质的政策性住房。因此,购房人在购买经济适用房后,并不是拥有了房屋的完整所有权,其不能完全按照自己的意志对住房加以处分。根据新修订的《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定,购买经济适用住房不满五年(以交纳契税日期为准),不得直接上市交易。购房人确需转让经济适用住房的,由政府按照原购房的价格回购。

经济适用住房产权为有限产权,土地未办理有偿使用,不得出租、出借,五年内不得上市交易。购买经济适用住房不满五年需退出的,由市住房保障管理部门利用廉租住房专项资金回购,回购价按原出售价格每年扣减百分之一计算。购买经济适用住房五年内,因继承、赠与或离婚析产等原因需要变动房屋产权的,受让人应当符合经济适用住房申请购买条件,并经市住房保障管理部门批准,办理变更登记手续,原经济适用住房性质不变。

总之,未满五年的经济适用房按市价出售是违反行政机关有关限制房屋权利的经济管理法规、扰乱经济管理秩序和公共利益的行为。

三、经济适用房存在哪些问题

1.真正需要住房的中低收入家庭需求不能满足。政府开发建设经济适用房,是为了中低收入者能够买得起、住得上。但是,在经济适用房的销售中,部分高收入者却进入了购房者行列。

2.房屋面积失控。按照《经济适用住房管理办法》规定,经济适用住房要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80㎡左右,小套住房控制在60㎡左右。然而自经济适用房开发以来,140 平方米的户型却很普遍,个别项目的复式户型面积达到260 平方米。造成这一现象的原因是由于经适房的开发建设在配套政策、管理制度上还不是很完善。户型过大,豪华而不适用的大面积住房使一般工薪阶层望“房”兴叹。

3.房屋质量偏低。经济适用房的房源一般有两个:新建与由积压商品房转化为经济适用房。新建的经济适用房虽然政府给予房地产开发商一定的财政补贴,但由于补贴是隐性的,使得一些房地产开发商的积极性不高,影响了经济适用房建设的质量。房龄不过几年,就出现诸如墙体脱落,外表破旧等问题。同时,为了处置积压房,并加快经济适用房的建设,很多地区都实行了将积压商品房转化为经济适用房的政策,但也大都存在工程质量低的问题。

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