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怎么预防想出租的房子被别人转租

发表日期:2018-08-06 | 来源 :民商法律网| 点击数:

在大城市中工作的时候,不少人都会去租赁房屋将短期住所。有些人会将租赁得来的房屋转租出去,赚取中间差价。很多房东对这类的转租行为非常的反感,那么,怎么预防想出租的房子被别人转租?民商法律网小编为你讲解这方面知识。

怎么预防想出租的房子被别人转租

房东怎么预防房子被别人转租

转租就是出租人将房屋租给承租人,承租人又把承租房屋租给次承租人的租赁关系。原本承租的房客成了出租人,俗称“二房东”,转租合同中的承租人是次承租人。我国合同法第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”所以,房屋转租本身并不违法,但是转租需要规范地操作。

首先,最重要的是,转租必须经出租人同意。承租的房屋在原则上不可转租,而且一般房屋租赁合同上会载明,未经出租人同意,承租人不得擅自转租。此时如果承租人在未告知房东的情况下自行转租,房东可要求解除合同。善意的次承租人为此遭到损失的话,还可以根据无效合同的处理规定向“二房东”要求赔偿。

其次,承租人将房屋转租之后,与房东之间的权利义务关系并没有结束。承租人有义务按约定保持房屋和房屋内物品的完好,因此转租合同上必须对次承租人有所约束。当然,房东如果同意转租,也可以重新订立合同,由次承租人直接与房东签约,直接向房东负责。

在未告知的情况下转租,承租人也可以在事后被动取得房东同意。

最高人民法院在2009年发布过一份《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下文简称“司法解释”),其中也有关于转租事宜的规定。房东知道承租人转租而没有提出反对的,在一定条件下可以被认为是同意转租。

司法解释规定了6个月的异议期,房东知道转租事实后,6个月内可以提出异议,超出6个月异议期,房东没有提出异议的,推定为同意转租,转租合同有效,房东应当认可转租合同的效力。所以,房东如果坚决反对转租,一定要及时处理,以免6个月后“被同意”。

为了避免纷争,房东在与房客签订租赁合同时,务必写明转租条款,明确约定关于转租的方方面面。比如,承租方是否可以转租,如果不得转租,擅自转租应如何解决。如果可以转租,因转租而造成租赁房屋损坏的,应该如何赔偿,等等。

承租人在租房时,也要了解房东身份,确认房东有处分权。向“二房东”租房要特别谨慎,“二房东”会带来多重风险。即使是合法的转租,“二房东”也可能在收取了租金之后却不向“大房东”支付租金,导致“大房东”解除合同。在商业地产整体承租再分割转租的经营中,这种“二房东”跑路的情况时有发生。

租的房子能否转租

转租是各地房地产租赁活动中十分常见的行为。所谓转租,就是指承租人在租赁期间将承租的部分或全部在出租的行为。

一般来说,承租的房屋不能转租,根据《合同法》的规定,租赁合同中未约定可以转租,且出租人不同意转租的,承租人不得擅自转租。承租人擅自转租的,出租人可以解除与承租人的租赁合同。

根据《武汉市房屋租赁管理办法》的规定,承租人在租赁期间经出租人书面同意,可以将承租的房屋部分或者全部转租给第三人。同时,根据《合同法》第224条的规定,承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成的损失,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

因此,如果合同中规定,承租人有权在租赁期间内转租,承租人就可以自行将房子租给别人。如果合同中对这个问题没有任何约定,承租人必须事先得到出租人的书面同意才可转租,否则应当承担违约责任。

应当注意的是,房屋租赁合同的变更是会影响房屋转租合同的,承租人经出租人同意转租房屋的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。房屋租赁期间,租赁合同发生,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更。房屋转租期间,租赁合同解除的,转租合同也应当随之解除。

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