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验房标准不同导致面积误差能否起诉?

发表日期:2018-02-02 | 来源 :民商法律网| 点击数:

  验房标准不同导致面积误差能否起诉? 房子交房之后再验房,发现面积缩水不少,但是开发商解释得又很有理由。因为验房标准不同而导致的面积误差是不是可以起诉呢?

  案例:产权登记面积比合同面积少

  某市民王某于1999年底购买了某公司开发的金三角门面现房一间。双方书面约定房屋建筑面积为37平方米,面积测量以江苏省《建筑面积计算规则》为准,开发商协助办理房产证。合同签订当日,王某付清了全部购房款16万元,开发商当日亦将房屋交付。该房屋王某使用至今。2002年9月,市房管局向王某颁发了房产证,王某发现房产证登记面积仅为28平方米,比合同约定少了9平方米。王某为此要求开发商退还面积差价款,双方协商不成,王某遂提起诉讼。

  在诉讼中,被告认为,合同明确规定房屋面积按《建筑面积计算规则》计算,按照该规则,原告所购房因其走廊有顶盖和柱,走廊面积9平方米应计算在建筑面积内。原告诉称建筑面积只有28平方米,未计入走廊面积,是新旧测量标准不同所形成的误差。原告在购房前,进行过反复考察,对走廊面积计算在建筑面积内是明知的,因此在合同签订当日即付清了购房款。

  问题:标准不同面积误差能否起诉?

  首先,判断合同是否适当履行,应当根据合同约定全面把握,并探求缔约双方缔约本意和目的。本案合同约定了交付房屋建筑面积的同时,亦约定了应按江苏省《建筑面积计算规则》计量面积。虽然江苏省并没有制定《建筑面积计算规则》,但1995年9月,国家建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》(试行)第三条确定商品房销售“以建筑面积为面积计算单位,建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算”。该规则明确了国家经委基建办公室所发布的《建筑面积计算规则》在全国范围内计算商品房建筑面积时通用。因此无论是按通常理解,或按合同文义理解,或是参照通行于全国的房屋面积测量规范,本案合同约定适用的江苏省《建筑面积计算规则》,应是指全国通行的《建筑面积计算规则》。该规则名列前茅项十七条明确规定:“建筑物墙外有顶盖和住的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积”。据此,本案争议的走廊面积应当予以计入。

  其次,新的测量规范不具有溯及既往的效力,对生效前的买卖行为不具有法律约束力。本案被告在1999年10月签订合同当日即将房屋交付,履行了规定义务。原告至2002年9月办理房屋产权证时,建设部74号文《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关文件通知》已经施行。该通知头次确定了临街楼房作为公共道路街巷通行的,不论是否有柱、不论是否有维护结构,均不计算建筑面积。因此房管部门颁发给原告的房产证,其载明的建筑面积不再包括走廊面积。而本案原、被告所签订合同的有关条款,并不因新测量规范的实施而相应调整,否则有违意思自治和诚实信用原则。

  据此,法院依法驳回了原告王某的诉讼请求。

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