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尚未还清贷款的按揭房产 离婚时能否分割

发表日期:2016-09-03 | 来源 :民商法律网| 点击数:

  按揭房屋作为一种新类型财产,在离婚案件中对其进行处理时必然会面临普通财产所不曾遇到的难题及争议。虽然立法对于离婚按揭房屋的处理目前尚是空白,但社会的发展与法律的滞后本就是一对永恒的矛盾,再成熟完善的法律法规也不可能为实践中出现的所有疑难问题提供现成的标准答案。本文在现行法律法规框架下,立足审判实践,对离婚案件中涉及按揭房屋处理的三个疑难问题进行探析,以达到抛砖引玉之目的。

  一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割

  对于尚未付清全部房价款的按揭房屋,在离婚诉讼中能否进行财产分割,理论上存在两种针锋相对的观点。一种观点认为当事人在付清全部房价款之前,对按揭房屋还未取得所有权,既然没有所有权,就不宜对按揭房屋的权属进行分割,可以先判归某一方使用。《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件处理分析民事审判实务问答》的相关意见就持这种观点。另一种观点认为当事人只要进行了房屋权属登记,就已经从开发商那里取得了所有权,陆续偿还的只是欠银行的贷款本息,而不是房价款,既然取得所有权,理当可以分割。

  在金融实践中,按揭指购房人将其与房产商的房屋买卖合同项下的购房人所有的房屋抵押给银行,银行贷款给购房人并以购房人名义将款项交由房产商以支付房屋价款,若购房人到期不能还本付息,则按揭银行有权将该抵押房屋变价并优先受偿,其中,并不存在将按揭房屋的所有权转让银行的环节。所以,按揭人对于尚未付清全部贷款的按揭房屋拥有所有权,离婚时可以进行分割。

  因此,在离婚诉讼中,对于已经取得权属登记的按揭房产,即使尚未还清银行按揭贷款,也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房,其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系(如果婚后配偶一方参与共同还贷,则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务,离婚时应由权属一方给予补偿),不妨碍按揭房产的权属确定与分割。

  二、按揭房产权属取得时间如何确定

  以权属登记的取得时间作为区分按揭房产是婚前所得还是婚后所得的时点,是严格按照法律规定推导出的答案。可以说这种推导在逻辑无懈可击,在适用上也十分简洁明快。但由于多方面原因,从签订房屋买卖合同到房屋权属登记还存在有较长的时间差。购房人进行房屋权属登记时,仅享有申请的权利,能否登记成功以及何时登记成功,既与登记机关的工作效率有关,也取决于相关各方当事人的配合。许多房屋由于非购房人本身的原因,无法及时甚至永远无法办妥权属登记。如果机械遵守登记生效主义,以权属登记时间来判别财产性质,等同于把按揭人的财产置于由偶然性因素左右的不确定状态,其唯一也是致命的问题在于其可能得出有失公允的结论。对于不同的当事人,可能仅仅因为办理房产权属登记的时间差异就导致了财产性质的不同,还可能出现一方完全没有出钱却仅因为结婚登记就成为房屋共有人。这不仅让一般民众难以接受,也有违婚姻立法确立个人财产的初衷。在这种情况下,如果仍然坚持让现实适应理论,那就是典型的削足适履。

  追溯不动产物权登记的立法目的,即在于维护交易安全,保护第三人的利益。物权法的公示原则使物权变动过程公开化、确定化,使物权变动通过一定的客观物态形式出现,从而使第三人可以通过公示获悉不动产权利的性质与归属。在离婚诉讼中,分割只在夫妻之间进行,并不存在与善意第三人的利益冲突。对于讼争房屋的事实及权利状态,夫妻双方都是清楚的。按揭房屋的分割争执的焦点只是在于,购房人取得按揭房屋所有权的时间是不是必须等同于取得权属登记的时间。显然,从不动产公示制度设计的目的来看,登记生效主义在夫妻之间并无坚决贯彻之必要。

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